Under 2019 har flera spektakulära fastighetsaffärer skett på den svenska marknaden. Främsta drivkraften för denna fortsatta press nedåt på direktavkastningskraven är tron på att de låga styrräntorna världen över inte kommer stiga nämnvärt under överskådlig tid. Den nuvarande skillnaden mellan direktavkastningskraven och realräntan är historiskt hög. Fastighetsmarknaden framstår som allt mer attraktiv i ett lågränteklimat där flera av världens börser värderas nära, eller på, all-time-high. Cushman & Wakefield kartlägger det globala kapitalet som avses placeras i fastigheter och det växer sig allt större. Mängden pensions- och sparkapital världen över som ska allokeras till fastighetsinvesteringar just nu är i det närmaste ofattbar. Detta gör att aptiten på mångmiljardaffärer ökar och för rätt segment, så som logistik, är investerare idag beredda att betala en premie för stora fastighetsportföljer. Men vi har även sett premier betalas för hyresbostäder, nu senast Vonovia som tog kontroll över Hembla.
Globala trender, så som urbanisering och e-handel, förväntas få stor påverkan på den svenska marknaden och har under de senaste åren satt sina spår i fastighetspriserna. Det finns både vinnare och förlorare på denna utveckling. Mest uppmärksammat har helt klart fallet för bostadsutvecklarna varit, som under flera år skördade stora framgångar, men nu kämpar i kölvattnet efter den utbudschock som främst drabbat Stockholmsmarknaden. Utvecklarna av hyresrätter klarade sig bättre och flera större affärer har genomförts under 2019. Däribland amerikanska Barings miljardaffär i Spånga med FastPartner och Slättö. Även brittiska Aberdeen har av JM förvärvat en större portfölj med hyresfastigheter i Stockholmsområdet.
Den så kallade ”retaildöden”, vilken Cushman & Wakefield anser är överdriven, har skapat stor uppståndelse. Det står nu klart att de aktörer som inte står på tå i sitt arbete med innovation samt kundbemötande och inte aktivt arbetar med flera säljkanaler kommer att drabbas hårt. Under de senaste två åren har det varit många köpcentrum och externhandelscentrum ute till försäljning som inte funnit en köpare. En transaktion som har genomförts under 2019 är tyska Deka Immobiliens förvärv av Ingelsta Handelscentrum i Norrköping från Aberdeen. Ytterligare ett exempel är brittiska Savills Investment Managements förvärv av en större handelsfastighet i Helsingborg från Skandia Fastigheter.
Fysisk retail anses vara förloraren till följd av e-handelns framfart medan lager- och logistiksegmentet är vinnaren. Utöver tidigare nämnda miljardaffärer där köparen betalt en premie för att kunna förvärva ett stort attraktivt bestånd, har marknaden generellt för lager och logistik uppvisat betydligt lägre direktavkastningskrav under det senaste året för både fastigheter i A- och B-läge. För bästa läge och produkt har direktavkastningskravet sjunkit med så mycket som 50 punkter, än mer för lagerbyggnader i regionstäder med goda kommunikationer. Detta är drivet både av en stark efterfrågan på lokaler från e-handelsaktörerna men främst en stark övertygelse hos investerare om att e-handeln ännu är i sin linda och att behovet framgent för denna typ av lokaler kommer att öka markant.
Åren innan finanskrisen svarade de utländska investerarna för omkring 50 procent av förvärven i Sverige. Motsvarande siffra för 2019 uppgår till cirka 30 procent, trots ett stort antal miljardaffärer med utländska köpare. Cushman & Wakefield förutspår en kraftig ökning av utländska förvärv på den svenska marknaden under de närmsta åren. Oavsett om Sverige kommer att dras med i den recession som Tyskland verkar vara på väg in i, kommer ändå fastigheter stå ut som ett attraktivt investeringsslag sett till det rådande ränteläget. Direktavkastningskraven, främst på kontorsfastigheter, har tidigare varit starkt korrelerade med BNP-utvecklingen i Sverige, men så kommer det inte förbli. Under lång tid har det talats mycket om att kapital från arabländerna och Sydkorea kommer att investeras i svenska fastigheter, både direkt och indirekt. Än större bedöms den penningmängd vara som kinesiska och indiska medelklassen börjat tillföra det globala finansiella systemet och som investeras i allehanda tillgångar, däribland fastigheter. Från den europeiska marknaden rapporteras det om högt tryck i flera miljardaffärer med jämna budgivningar. Den absoluta majoriteten av investerarna har inte angett ett behov utav extern finansiering utan avser att gå in med 100 procent eget kapital i förvärven. Ett bevis på den stora efterfrågan på en positiv avkastning på kapital idag. Även om ett par svenska institutionella investerare som är underviktade i fastigheter håller idag jämna steg med de utländska investerarna när det kommer till att möta säljarnas prisförväntningar. Dessa kommer dock få se sig omsprungna av kapitalstarka utländska aktörer som kommer gå långt för att ro i lands fastighetsaffärer på svensk mark och därmed säkra en attraktiv riskjusterad avkastning.
Anders Elvinsson, Head of Valuation & Advisory, Cushman & Wakefield Sweden
Photo by Joel Filipe on Unsplash