Fastighetsbranschen gick på högvarv under 2019 vilket resulterade i en ny toppnotering för transaktionsvolymen om närmare 220 miljarder kronor, knappt tio procent högre än det tidigare rekordet från 2016. Aldrig förr har så många affärer i miljardklassen genomförts under ett år, totalt över 40 stycken. Även fastighetsaktier har gått som tåget under 2019, vilket märkts av då sektorn stigit med närmare 60 procent och presterat bäst av samtliga sektorer på Stockholmsbörsen. Den totala uppgången har dessutom varit omkring 200 procent, sett över de senaste fem åren. Flera börsbolag, så som Corem, Klövern, Sagax och SBB, såg aktiekurserna stiga med mer än 100 procent under 2019. Ökningen är anmärkningsvärd då det är en sektor som historiskt präglats av en stabil och långsiktig värdetillväxt. Endast de renodlade fastighetsutvecklingsbolagen har sett sina aktiekurser uppvisa en negativ eller svagt positiv utveckling.
Under 2019 genomfördes ett flertal spektakulära affärer som fick många i branschen att höja på ögonbrynen. Några transaktioner som bör nämnas är Folksams förvärv av Trygg-Hansa-huset från Areim för 4,3 miljarder kronor, Midrocs försäljning av Landbyska verket 8 och 9 till Humlegården i häradet 2 miljarder kronor, Blackstones förvärv av en lager- och logistikportfölj från Corem för 4,2 miljarder kronor och Prologis förvärv av logistikfastigheter från Alecta och Bockasjö för 3,9 miljarder kronor.
Vi har även fått bevittna flera stora strukturaffärer under året. Vonovia tog kontrollen över Hembla genom ett förvärv av aktier från flera fastighetsfonder där The Blackstone Group är rådgivare. SBB lade även bud på branschkollegan Hemfosa till en premie om knappt 23 procent, jämfört med stängningskursen dagen innan budet lades. Den 23 december meddelade SBB att de kontrollerade 87,8 procent av aktierna i Hemfosa, vilket torde innebära att affären kommer att gå igenom. Om så sker, kommer transaktionen bli den näst största som någonsin skett i Sverige.
Efter ett sådant fantastiskt år som 2019 är det fler än en prognosmakare som bedömer att tillväxttakten i den globala ekonomin nu kommer att avta. Ett fortsatt infekterat handelskrig mellan Kina och USA samt en upptrappad konflikt i mellanöstern kan definitivt bidra till att den globala konjunkturen kyls ned. Det skulle i sin tur få följdverkningar på den svenska ekonomin som har stor påverkan på hyresmarknaden och investerarintresset för svenska fastigheter. I Sverige ser vi ett allt större investeringsbehov i välfärd och skola vilket skulle kunna äventyra fortsatt tillväxt i ekonomin om det inte görs på ekonomiskt hållbart sätt. Det är dock främst de rekordhöga aktiekurserna för majoriteten av börsens fastighetsbolag som lett till domedagsrubriker i tidningarna. Magnus Dagel på Dagens Industri skrev en artikel strax innan årsskiftet med rubriken ”Varning för Selinbolaget – ingen som kan räkna köper aktien” och ingressen ”För 20 år sedan var IT-konsulterna det hetaste som fanns medan fastigheter var det tråkigaste man kunde hitta. Nu är det omvända världen som gäller”. Rubriken syftade till K-Fastigheters notering där aktien rusade med närmare 90 procent under den inledande handeln. I handlas aktien till ett p/e-tal på 75, men om K-Fastigheter står inför samma resa som Balder gjort under de senast tio åren kan ändå aktien betraktas som attraktiv. Balders aktiekurs har nämligen stigit med närmare 4 000 procent under de senaste 10 åren.
Finns det då något som talar för att vi kommer kunna se fortsatt stigande fastighetsvärden under 2020? Investerarkåren står i princip enig kring bedömningen att räntorna kommer att vara låga under lång tid framöver. Det är en förutsättning för att direktavkastningskraven inte ska börja stiga. Trots en orolig omvärld så är ändå Sverige ett land som präglas av stabilitet och förutsägbarhet, på ett ekonomiskt, politiskt och legalt plan. Detta är faktorer som lockar det utländska spar- och pensionskapitalet. Mängden pensions- och sparkapital världen över som ska allokeras till fastighetsinvesteringar är just nu i det närmaste ofattbar. Fastighetsmarknaden framstår som allt mer attraktiv i ett lågränteklimat där flera av världens börser värderas nära, eller på, all-time-high. Om vi går nedåt på riskskalan är obligationer ett alternativ, men här har räntorna sjunkit till orimligt låga nivåer. Ett exempel är Atlas Copco som i augusti gav ut en 10-årig företagsobligation till en ränta på 0,125 procent. Vi har även en kategori av investerare som är villiga att ta risker: riskkapitalbolagen. De amerikanska bolagens kassor är rekordstora och det borgar för större strukturaffärer och förvärv av utvecklingsfastigheter i Sverige även under 2020.
En investerare som skulle ges chansen att se in i spåkulan och då få bekräftat att räntorna kommer vara lika låga om tio år som idag skulle betrakta i princip samtliga affärsmöjligheter som finns i fastighetsbranschen som attraktiva. Speciellt vid en jämförelse med den volatila börsen och den lågavkastande obligationsmarknaden. Med fortsatt låga räntor under överskådlig tid framåt kommer den som har goda bankkontakter att i princip för samtliga objekt som är ute på marknaden kunna tillgodogöra sig en attraktiv positiv avkastning som vida överstiger den för obligationer och andra tillgångsslag som är att betrakta som säkra investeringar. Detta oavsett om en lågkonjunktur med lägre hyresnivåer och högre vakanser kommer emellan. En fråga väl värd att ställa är om vi kommer få se en minskad spread mellan avkastningen på fastigheter och obligationer under 2020? Idag är skillnaden mellan räntan på en tioårigt svensk statsobligation och direktavkastningen för kontor i centrala Stockholm på en rekordhög nivå. Min bedömning är att skillnaden dem emellan kommer att minska i takt med att direktavkastningskraven pressas ned ytterligare under 2020 och vi kommer med största sannolikhet att få se flera spektakulära affärer innan året är slut.
Anders Elvinsson
Head of Valuation & Advisory, Cushman & Wakefield Sweden
Foto: Helloquence on Unsplash