Att påstå sig förstå och veta hur bostadsmarknaden fungerar kan nog ingen ärligt säga då det är så pass mycket som man faktiskt behöver ta i beaktan i en sådan marknadsanalys. Som en vetgirig och kritisk person så har den omvärldsbevakningen jag gjort lett mig till att anta en hållning kring bostadsmarknaden som vissa håller med om och andra, inte håller med om. Förutom att jag känner till min och mina fränders plånbokskapacitet tänkte jag här dela med mig av den information jag tar vid i min analys för att förklara hur jag ser på bostadsmarknaden och hur den bör stöpas om, utan att gå in på långa historiska detaljer.
Vi kan börja med vad staten idag subventionerar. Bostadsrättsinnehavare åtnjuter renoveringar genom Rot-avdrag motsvarande 9,3 miljarder kr/år (innan reduktionen låg den på 19,8 miljarder kr för år 2015)[1]. Ränteavdraget motsvarande cirka 30 miljarder kr varje år[2]och beräknas bli runt 65 miljarder per år 2027 om den förblir som den är enligt Konjukturinstitutet[3]. Värt att poängtera är att den köpstarkaste tiondelen av hushållen erhåller runt 20 gånger mer i avdrag än den köpsvagaste tiondelen.
Som förstagångsköpare av bostadsrätt så borde allt detta kanske övetyga mig om bostadsmarknadens förträfflighet och svenska statens generositet. Det gör det inte. Att inte äga en bostadsrätt har i flera år gjort oss livstids-hyresrättstagare och köpsvaga, snarare till ofrivilliga dumma förlorare. Inte nog med att vi är med och betalar för kalaset utan att få gå på den och sett en enorm förmögenhetsöverföring genom åren, vi blir dessutom sakta men säkert snuvade på våra bostäder av giriga fastighetsägare som i det tysta försöker kringå den svenska modellen som vi har i Sverige för sin egen vinning. För att erövra nya marknader och höja vinsten. Inte för att skapa ett bättre boende för hyrestagare som faktiskt betalar för att få sitt boende omhändertaget på ett värdigt sätt. Jag har aldrig någonsin sett, i någon debattartikel eller rapport, hur en fri hyressättning skulle leda till garanterade fler billiga bostäder, bättre bostäder eller något annat som ens är i närheten av en bättre bostasmarknad, förutom en garanti om att det kommer bli dyrare. Inte ens med den nya överrenskommelsen om “fria hyror” i nyproduktion anses detta vara möjligt då plånbokskapaciteten är överbelastad[4]. Tyvärr så styrs bostadsmarknaden av människors betalningsförmåga och det går inte att mjölka människor kors och tvärs, därför behövs regleringar som får marknaden att förhålla sig rätt till verkligheten istället för att skapa en spekulativ egen verklighet som vi har blivit varse om. Bostadsbrist och bostadsöverflöd.
Jag tänkte här lyfta ett par exempel som bevisar, åtminstone för mig, hur fastighetsägare inte verkar vilja göra rätt för sig och sina hyresgäster. Om man som fastightsägare inte vill tala om social hållbarhet som en floskel så måste detta beaktas. För det jag ser är en ganska ful marknad idag där en del aktörer, bedriver denna “marknadsliberalisering” systematiskt och övertygar mig om att de antaganden man gör för just denna liberaliseringen är allt annat än trovärdiga.
– Botkyrkabyggen som sålde till Mitt Alby för 705 miljoner kr med påskrivet avtal om långsiktig förvaltning som såldes vidare till D.Carnegie för 1,7 miljarder kr[5].
– D.Carnegie som via mellanhänder hyrde ut slitna treor i Tensta för 18’500 kr eller tvåor i Södertälje för 13’900 kr i månaden och som ledde till förlikning för hyresgästerna[6]
– Rikshem som bedrivit renovräkningar i Uppsala genom chockhöjningar efter renoveringar och Akelius som vi senast såg i dokumentären “En vanlig miljardär” som kan stoltsera med 3-4 demonstrationer mot sina renoveringar och hyreshöjningar varje år.
Argumenten som hörs för denna liberalisering är exempelvis långa bostadsköer. De gamla damerna i innerstadslägenheter. Hyresgäster som vill förstöra för andra hyresgäster. Att kommuner tar marknadspris för sin mark. Att amorteringskravet höjdes. Ökade byggkostnader och lönekostnader. Bruksvärdesprincipen och hyressättningen. Låga bostadsbidrag, osv. Är inte snarare problemen att kommunerna sålde ut och sålde allmänyttan för under marknadspris? Att politiken översubventionerat ena upplåtelseformen över den andra? Att investerare kräver höga kortsiktiga avkastningar på sina investeringar? Att de 40 största allmänyttiga bostadsbolagen har en vinst på cirka 5000 – 25’000 kr per typlägenhet[7]och att de 5 största privata gjorde en vinst på mellan 29’000 – 55’000 kr per typlägenhet a lá tre rum 75 kvm[8]? Rätt rimligt då SABO egna siffror visar att driftkostnaden ligger på runt 489 kr/kvm/år i genomsnitt för deras lägenheter exkl räntor och amorteringar. Att vi inte bygger efter behov, som för tex den åldrande befolkningen där ensamma damer över 65 har en genomsnittlig boarea på 114 kvm i sina småhus? Att vi låtit svenska hushållen belåna sig för 3275 miljarder kr med en årlig tillväxttakt på 5,7%[9]till bankernas glädje? Att vi inte har en progressiv fastighetsskatt istället för maxtak på 7812 kr, oavsett bostadsvärde?
Som Björn Hellström från Tyrens så tydligt poängterade under konferensen “Building sustainability -18” i Stockholm så finns det idag 1,5 miljoner invånare i Sverige som efter betalda bostadskostnader lever under baskonsumtionsnivån, dvs relativ fattigdom[10]. Vi behöver därför inte röra om i bostadsgrytan genom att se till andra länder med värre bostadsproblem än oss i Sverige för inspiration som social housing eller affordable housing för en ny “byggpolitik”. Goda exempel finns här hemma med kooperativa aktörer så som SKB som bedriver det dem kallar för evighetsförvaltning och blir årligen korade till Sveriges bästa hyresvärd. Det är dags att kolla på deras 103 åriga modell eller liknande modeller för en sundare “bostadspolitik” där investeringar hamnar rätt, dvs i verksamheten och för hyresgästerna, istället för i form av utdelningar.
Samhällsplanering är ytterst en politiskt fråga och här bekänner jag färg när jag önskar att politiken tar samhällsansvar och stöper om bostadsmarknaden med en bostadspolitik till de köpsvagas fördel. För i det långa loppet är det något alla kommer att tjäna på.
Robin Al-Salehi
Photo by Vladimir Kudinov on Unsplash
[1]https://www.affarsvarlden.se/bors-ekonominyheter/rut-avdrag-for-nastan-en-miljard-2017-6891710 och https://www.expressen.se/dinapengar/qs/missnojet-mot-ranteavdraget-inte-klokt/
[2]https://www.svt.se/nyheter/ekonomi/rika-far-mest-av-statens-30-miljarder-i-ranteavdrag
[3]https://www.expressen.se/dinapengar/ranteavdraget-kan-kosta-staten-65-miljarder-kronor/
[4]https://www.affarsvarlden.se/bors-ekonominyheter/flera-mojligheter-med-marknadshyra-i-nyproduktion-6946070
[5]https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/jag-ar-jattebesviken-att-mitt-alby-saljer/
[6]https://www.svd.se/skattepengar-gar-till-ockerhyror
[7]https://www.hemhyra.se/nyheter/sa-mycket-tjanar-din-vard/
[8]https://www.hemhyra.se/nyheter/annu-hogre-vinster-privata-vardar/
[9]https://www.corren.se/nyheter/lagsta-lanetillvaxten-pa-over-fyra-ar-om5654927.aspx
[10]https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2016/boende-till-rimlig-kostnad.pdf