Fredrik Lindströms TV-serie ”Tänk om” handlade om hur Sverige kunde ha utvecklats och hur det kunde se ut idag om INTE visa saker hänt. Tänk om isen inte lagt sig när den svenska armén skulle gå över Stora Bält? Hade Skåne fortfarande varit en del av Danmark?
Men man kan ju också fråga sig vad som skulle ha hänt om andra beslut fattats än de som faktiskt fattades? Hur skulle den svenska bostadsmarknaden skulle sett ut om HSB-falangen inom socialdemokratiska partiet vunnit diskussionerna på 50-talet och drivit igenom en ägarlinje som i Norge?
Här ska jag emellertid spinna vidare på en annan tråd. Tänk om den borgerliga regeringen i början på 1990-talet hade förändrat hyresregleringen på ungefär det sätt man gjorde i Finland vid samma tidpunkt? Det fanns förslag av den typen men man backade av olika skäl i sista stund. Bortsett från vissa övergångsbestämmelser och kompensation för skyddsvärda grupper, skulle det i princip var fri hyressättning när en lägenhet är ledig och en stegvis anpassning till marknadshyran för sittande hyresgäster.
I mitten av 1990-talet hade de allra flesta kommuner överskott av bostäder enligt svaren i den årliga Bostadsmarknadsenkäten från Boverket. Det fanns tomma lägenheter i flera av Stockholms ytterförorter och det var i princip balans på bostadsmarknaden i förorter lite närmare stadscentrum. Den som flyttade till Stockholm i mitten av 1990-talet kunde ganska lätt hitta en billig bostad en bit ut i regionen. Om det varit en friare hyressättning skulle det dock leda till högre hyror i typiskt sett de mest centrala delarna av staden och de hetaste stadsdelarna. Hur mycket högre hyrorna skulle bli beror helt på betalningsviljan på marknaden och var och en kan ju fundera på hur mycket man skulle vara beredd att betala för en lägenhet på t ex Södermalm i Stockholm om man t ex kan hitta en lika stor lägenhet för 3500 kr/mån i Farsta. Kanske det dubbla i genomsnitt? Det skulle dock finnas billigare lägenheter på Södermaln och dyrare i Farsta därför att på den friare marknaden skulle alla egenskaper som kunderna värderar påverka priset, t ex utsikt och skick på lägenheten.
Under andra halvan av 1990-talet återhämtade sig Sveriges ekonomi snabbt och efterfrågan på bostäder i stortstadsregionerna steg. Bostadspriserna steg och kötiderna på bostadshyresmarknaden växte snabbt. I vår alternativa värld med friare hyressättning skulle hyrorna börja krypa uppåt steg för steg, både i centrala lägen och i förorterna.
Den mest spännande frågan är vad som då skulle hända med bostadsbyggandet. Idag är vi ju i en situation där en stor majoritet av hushållen inte påverkas negativt av bostadsbristen. Äger du din bostad så stiger ju ditt hus i värde i takt med ökande brist. Och bor man i en hyresreglerad lägenhet där hyran i praktiken följer inflationen, så påverkas man inte heller negativt av bostadsbristen. Om vi däremot har en friare hyresmarknad så skulle hyrorna börjat stiga i slutet av 90-talet och en stor grupp av hushåll skulle känna av bostadsbristen och ha intresse av att sätta press på politikerna så att det byggs mer och byggs billigare. Byggs det mer och billigt så stiger ju inte hyrorna så mycket i beståndet. Min hypotes är därmed att bostadsbyggandet skulle kommit igång mycket tidigare och fått en annan inriktning om vi haft en friare hyressättning på 1990-talet. Detta samband mellan friare hyressättning och ökad press på politikerna att bygga är rimligen en förklaring till att bostadsbyggandet haft en annan omfattning och inriktning i tyska stortstäder, där ju hyrorna – om än med viss eftersläpning – höjs när efterfrågan stiger.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH