Ekonomer ritar normalt en efterfrågekurva som lutar nedåt och en utbudskurva som lutar uppåt. Om efterfrågan faller så följer då att priset sjunker och att den producerade kvantiteten minskar. Men hur mycket blir det av det ena och hur mycket av det andra?
På vissa marknader, t ex för råvaror, svänger priserna relativt sett mer än producerade kvantiteter. På andra marknader är det precis tvärtom: priserna faller bara marginellt när efterfrågan faller, men produktionsvolymen sjunker kraftigt. Bilmarknaden är ett bra exempel på det senare. Vid den senaste finanskrisen föll bilproduktionen mycket kraftigt, men priserna på nya bilar var i stort sett oförändrade.
Min gissning är att det svenska bostadsbyggandet beter sig precis som bilmarknaden. Låt oss anta att det kommer en liten dipp i efterfrågan, eller att nyproduktionen blir så hög att det börjar bli svårt att hitta köpare av nya lägenheter till dagens höga priser och svårt att hitta hushåll som vill hyra till dagens höga hyror. Om det är en marknad där ”kvantitetsanpassningar” dominerar, så ska vi förvänta oss att nyproduktionen faller snabbt och kraftigt. Och detta även om det skulle gå att sälja och hyra ut ifall fastighetsutvecklaren gick ner säg 20% i pris.
Vad kan då förklara att en marknad kännetecknas av kvantitetsanpassningar istället för prisanpassningar? En central egenskap hos marknaden för nya bilar och för nya bostäder är att det handlar om varaktiga varor där det redan finns en stort begagnat bestånd och där många kunder kan vänta om de tror de vinner på det.
Många kan behålla bilen ett år till eller bo kvar i sin nuvarande bostad ett tag till. En annan viktig egenskap är att det finns långsiktiga företag på marknaden som varje år vill sälja nya produkter. Företagen måste alltså ta hänsyn till hur prisändringar påverkar konsumentbeteende, kundnöjdhet och framtida efterfrågan.
Om en person som tänkt sig att köpa en ny bil börjar tro att priserna snart ska sänkas kraftigt så kan denne förväntas vänta med sitt köp. Men så kan du inte göra med dina matinköp, och du vill kanske inte heller bara leta bland det som finns kvar på klädrean.
Den rationelle biltillverkaren eller bostadsrättsbyggaren bör alltså sända en tydlig signal till marknaden: Vad som än händer så sänker vi inte priset. Tro inte att ni kan vinna på att vänta. Och vill företaget att hushåll ska teckna sig tidigt för nya projekt till höga priser så kommer detta att bli svårt om kunderna sett att företaget tidigare sänkt priset för de som tecknat sig senare.
Att förstå hur en marknad fungerar är viktigt inte minst för att veta vad man kan förvänta sig av marknaden – och för att bedöma vad som kan vara effektiva åtgärder om man vill påverka företagen. Men det är en annan historia.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi och doktor i nationalekonomi