Mindre lotto i exploateringsavtalen gynnar alla

Lek med tanken att du ska köpa ett ny bil. Den äldre diesel-suven börjar få några år på nacken, och i de tider som vi är i nu vore det trevligt att faktiskt få köra en elbil eller i alla fall en laddhybrid. 

Ser ju bättre ut mot människor i sin omgivning att man visar upp sin medvetna sida och inte släpper ut massa onödiga växthusgaser. Det är svårt att få till hela livspusslet utan bil. Barn och fritidsintressen, besök i naturen på helgerna och storhandling på Ica Maxi görs inte så lätt till fots. 

Vad gör du då? Jag föreslår att du går ut på nätet och spanar efter vad marknaden har att erbjuda. Sedan blir det nog en vända till bilhandlarna i staden som du bor i. Du kommer klämma, känna och jämföra priser. Du kommer nog diskutera vad bilhandlarna kan tänkas byta in din nuvarande bil som ingångsvärde för att få till en grundplåt till det nya lånet. 

Efter mycket funderande och jämförande landar du förhoppningsvis i en affär med någon av dem. När du väl skriver på köpet kommer du veta vad du betalar för nya bilen, vad du får betalt för den gamla bilen, skatt på nya bilen, en kalkyl för vad den nya bilen kommer att kosta dig per mil. Vidare har du nog gjort klart för dig om det kommer bli någon förändring i hur mycket service som kommer krävas eller om det föreligger behov av någonting som ska bytas eller lagas. 

Som konsument vill man gärna veta vad man sätter sig i för ekonomisk situation och hur detta kommer påverka ens privatekonomi. Man hur ju fler utgifter än bara en bil, och det är ju få av oss som är ekonomiskt oberoende. 

Lek med tanken att du är en klädtillverkare. Du brinner för att skapa vackra och stiliga kläder för en någorlunda rimlig peng för karriärister mitt i livet. I sådant fall kommer du skaffa dig samarbetspartners som kan ta fram de tyger och material som du önskar, efter att du skapat dig en bild av vad kunderna efterfrågar. Sedan kommer du hitta fabriker som kan ta fram produkten. Vidare kommer du ha en tydlig bild framför dig vad transporter mellan dessa och till köparens hand kommer att kosta. Du kommer lägga en plan för hur du ska annonsera och marknadsföra dig och vad du är beredd att lägga på detta. 

Innan du ens har startat arbetet har du därför en tydlig bild av vad vinsten behöver vara för varje klädesplagg för att du ska ha en rimlig chans att bygga en affär på detta. Din avkastning kommer vara kalkylerbar och om det är så att du behöver hjälp av banken för att starta denna verksamhet kan du visa upp en tydlig ekonomisk plan, vilket kommer hjälpa dig vid finansieringen. 

Lek med tanken att du är en exploatör som äger en fastighet med stora planer. Du har arbetat fram en detaljplan med kommunen. Du har bekostat utredningarna och börjat förprojektera huskropparna för att se hur många bostäder du kan få in. Mot slutet av arbetet tar kommunens tjänstemän in dig på ett möte och berättar att det nu närmar sig slutet och innan vi antar detaljplanen kommer vi att skriva ett exploateringsavtal. I det avtalet reglerar vi kostnader för planen och uppförandet av planen, det vill säga anläggande av allmänplatsmark och eventuellt andra kostnader som kommunen anser att exploatören ska stå för. 

I den bästa av världar har du tidigare gjort detaljplaner i kommunen och vet hur kommunen brukar argumentera, men det är inte självklart. Du kanske aldrig drivit en detaljplan i kommunen, eller kanske aldrig överhuvudtaget. Du vet inte vilken ersättningsmodell som kommer användas i exploateringsavtalet och hur de tänker om vad som är skäligt. Kommer kommunen att ta ut en peng för varje BTA (bruttoarea) som tillskapas i planen? Hur hög är den i sådant fall? 

Kommer kommunen att titta på vilka anläggningar som ligger i närheten på allmänplatsmark och sedan försöka argumentera för att jag har större nytta än allmännyttan? Kommer kommunen ens argumentera utan enbart kräva att jag ska bekosta allting inom 10 meter från min fastighetsgräns? Det finns en stor osäkerhet som dyker upp här. Vi är många som suttit vid detta förhandlingsbord och upplevt flertalet av dessa situationer.  

Är detta verkligen situationen som vi vill sätta oss alla i? Exploatörer som försöker få till en investering, men inte vet vilken insats som kommer krävas. Hur många exploatörer har vi inte som tvekat inför att gå in i planprocesser för att de inte vet vad det kommer landa på?

Då jag fortfarande är en verksam konsult som då och då sitter vid förhandlingsbordet åt kommunerna och möter exploatörerna behöver jag härmed vara lite tydlig. 

Jag anser inte att kommunerna ska ge med sig och tycka synd om exploatörerna. När kommunerna betalar är det skattekollektivet som får stå för kalaset. Kommunernas ekonomiska status är generellt inte god i Sverige och att skattebetalarna ska bekosta åtgärder som kommer exploatörer till gagn är inte rimligt. Exploatörerna ska därför vara delaktiga i att finansiera allmän platsmark som faktiskt höjer värdet på deras byggnationer.

Det jag efterfrågar är en förutsägbarhet. Det är orimligt att det är slumpen som avgör vilken tjänsteman som man får förhandla med. Att inte veta när man sätter sig vid förhandlingsbordet, eller ännu värre när man skickar in sin första planansökan, om hur kommunens ekonomiska modell ser ut i exploateringsavtalen kan inte vara bra för Sverige.  

I en rimlig affärsuppgörelse hade man aldrig accepterat dessa förutsättningar. Ingen av oss hade köpt bilen om vi vid signeringen av köpeavtalet fick höra att de där läckra navkapslarna som vi såg fram emot att blända grannen med faktiskt inte ingick i priset utan kommer kosta 30 000 kronor till. Om vi anser att det är för mycket kan vi inte göra någonting åt det för navkapslarna kan inte bytas ut mot någonting enklare, det är en helhetslösning.

Hur skulle det kunna vara istället? Tänk om vi skulle kunna ha en modell i Sverige där varje kommun tittar på ett marknadsvärde per kvadratmeter och sedan sätter i en gemensam procentsats. 

Låt oss ta ett litet räkneexempel. I mellanstora städer längsmed kommande Ostlänken har man gjort värderingar av BTA i attraktiva lägen. Värdet ligger på mellan 4 000 – 6 000 kr/BTA, låt oss därför säga 5 000 kr för enkelhetens skull. Ponera att vi skulle skapa en modell där exploatörerna skall betala 15% av värdet för BTA till kommunerna, någonting som regleras i exploateringsavtalet. Om denne tillskapar 10 000 BTA på sin fastighet får exploatören betala 10 000 *0,15*5000 = 7 500 000.

Detta innebär att om kommunerna och exploatörerna tillsammans höjer ambitionsnivån i ett område och gör det mer attraktivt kommer samtidigt värdet att öka och även pengen som skall erläggas av exploatören. För att det ska fungera bör man förslagsvis genomföra en byggrättsvärdering vid slutet av detaljplanarbetet. 

Denna modell är inte långt ifrån den modell som många kommuner har idag. Det är inte ovanligt att kommunerna bygger exploateringsbidraget kring en peng kopplad till antalet BTA. Om man får många BTA kommer man troligtvis få in många kommuninvånare som kommer kräva att anläggningar byggs.

Storleken på denna peng varierar dock väldigt mycket i Sverige, och om vi ska vara krassa, är mer kopplad till om man har en driven och skicklig exploateringsavdelning än värdet på byggrätterna. Exploatörer kan vittna om priser mellan 150 – 1600 kr/BTA i olika kommuner i vårt avlånga land. För den som letar noga kan säkert hitta priser även utanför detta spann också. 

Vad säger ni? Är det inte dags att vi skapar lite enhetlighet vid förhandlingsbordet? Vore det inte eftersträvansvärt att skapa en förutsägbarhet i kostnaderna för exploatörerna? 

Julia Lantz

Foto: Dylan Nolte/Unsplash

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *