När finanskrisen slog till hösten 2008 så dog den kommersiella fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen sjönk till i stort sett noll. Hur reagerade den svenska värderarkåren då? Jo, eftersom det inte fanns några transaktioner till lägre priser än tidigare drog man slutsatsen att de tidigare transaktionerna fortfarande var relevanta och att det därmed inte fanns behov av att skriva ner värdena kraftigt även om BNP föll kraftigt och sysselsättningen föll.
Dessutom kunde värderaren peka på att fastighetsbolagen, bl a tack vare räntesänkningar, hade starka kassaflöden och inte behövde sälja till underpriser. Och alla tyckte naturligtvis att det var bra att hålla upp värdena i balansräkningen: bolagen slapp redovisa förluster och minskad soliditet och bankerna behövde inte oroa sig över värdet på sina säkerheter. Värderarna – och revisorerna – var helt enkelt snälla och tog sitt samhällsansvar och låtsades som inget hade hänt.
Nu pågår en diskussion om att värdet på nybyggda bostadshyreshus måste skrivas ner i balansräkningen, om det inte är hus i bästa läge. Marknadsvärdet är lägre än produktionskostnaden. Problemet är dock att det precis som hösten 2008 på den kommersiella fastighetsmarknaden inte finns några transaktioner.
Hyreshusbolagen bygger ju för egen förvaltning. Fortsätter vi analogin med hösten 2008 så ger de nya hyreshusen ett bra kassaflöde: Hyrorna sätts utifrån ett avkastningskrav på 4-5%, medan låneräntorna ligger under 2%, och avskrivningarna sätts relativt högt när hyran bestäms. Inga vakanser finns heller i de nya husen trots de relativt sett höga hyrorna. Det starka kassaflödet gör att inget bolag skulle sälja det nya huset till underpris. Men trots detta finns det värderare och revisorer som kräver att värdet ska skrivas ner.
Min enkla filosofi är att människor alltid borde vara snälla.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH