Fastigheter är unika objekt och det tar tid att lära sig hur den enskilda fastigheten fungerar och lära sig hur den ska skötas på ett effektivt sätt. I litteraturen om service-management betonas ofta att långsiktigt kundrelationer bidrar till högre lönsamhet. Konsekvensen av detta borde vara att en fastighet är mera värd för den som vill äga långsiktigt och att köp och försäljningar av kommersiella fastigheter borde vara relativt sällsynta.
Genom åren har vi kunnat se en rad effektivitetsmotiverade transaktioner. Ett klassiskt exempel är när en fastighetsutvecklare köper en rivningsmogen fastighet för att bygga nytt, eller när en specialiserd köpcentrumägare köper ett köpcentrum från en diversifierad fastighetsägare som inte har lika bra kunskaper om marknaden. Tror vi att en privat aktör kan förvalta en fastighet effektivare kan det vara rationellt att med en sale-leaseback affär.
Men ibland undrar man om det verkligen är så att duktigare aktör köper från en mindre duktig. Är det kanske så att köparen helt enkelt överskattat värdet och har lägre avkastningskrav därför att man underskattat riskerna med objektet. I den teoretiska litteratur om auktioner finns begreppet ”winner´s curse”: Den som vunnit auktionen börjar undra om de andra visste mer och hoppade av budgivningen när priset steg över ”det verkliga värdet”. Det kan vara kunniga aktörer säljer när de ser att prisnivån är orimligt hög,för att kanske räkna med att kunna köpa tillbaka när marknaden kraschat eller i alla fall justerat prisnivån ordentligt nedåt. Politiker säljer av fastigheter för att kunna investera utan att låna eller höja skatten.
En klassisk tes är att företagsledningarna kan ha intresse av att ett företag växer även om det inte ligger i aktieägarnas intressen. Fastighetsköp blir en lekstuga för direktörer som investerar andras pengar i bolag med svaga ägare.
Min hypotes är att det är mer transaktioner på den svenska marknaden än vad som är motiverat ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Läsaren uppmanas fundera på hur det ser ut på de marknader ni har inblick i!
Många debattörer, undertecknad inräknad, har klagat på höga transaktionsskatter eftersom de på en perfekt marknad leder till att vissa effektivitetsmotiverade transaktioner inte blir av. Men om transaktioner i praktiken ofta har negativa sidoeffekter på förvaltningen, då kan ju en skatt på transaktioner vara motiverad på samma sätt som miljöskatter. Skatten behövs för att bromsa verksamheter som leder till negativa externa effekter. Men då ska det förstås vara en skatt som inte är så lätt att kringgå som dagens reavinstskatt på kommersiella fastigheter! Och det blir inte lätt att veta hur hög den ska vara….
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH