En intressant principiell fråga är följande. Låt oss anta att byggreglerna har skärpts i något avseende, t ex tillgänglighetskrav i badrum. Om ett äldre hus ska renoveras, ska man då kräva att det anpassas till de nya reglerna i samband med renoveringen? Det ligger ju nära till hands att tänka att om det är en stor renovering så ska det i samband med renovering genomföras åtgärder som innebär att dagens regler uppfylls. Så är i princip reglerna i Sverige idag. En stor renovering kan ju nästan jämföras med att bygga nytt.
Det som låter vettigt är dock inte alltid vettigt! Kräver man att de nya reglerna ska gälla vid en stor renovering så påverkar det incitamenten för fastighetsägaren. Den första, och kanske allvarligaste anpassningen, blir ju att ägaren försöka renovera på ett sätt som innebär att det kommer precis under den nivå där de nya reglerna ska följas. Eftersom kostnaderna för en renovering ökar med de hårdare reglerna så blir det också rationellt att vänta med en renovering. Om det bakomliggande politiska målet är att alla lägenheter på lång sikt ska uppfylla de högre tillgänglighetskraven så innebär dessa anpassningar att målet inte kommer att nås.
Ser vi på hur det fungerar i praktiken så framkommer också att krav på tillgänglighetsanpassning vid renovering enbart krävs för hyreshus och inte för bostadsrätter och egnahem. Utirån ett mål om att alla bostäder på lång sikt borde ha hög tillgänglighet så innebär även detta ett misslyckande.
Hur ska man då göra istället? I rapporten ” Krav på tillgänglighetsanpassning vid renovering: Ett diskussionsinlägg” (KTH, 2016) föreslår jag och Tord af Klintberg att högre krav på tillgänglighet helt frikopplas från om ett hus ska renoveras eller inte. Vill vi att alla bostäder på sikt ska uppfylla t ex höga tillgänglighetskrav så ska vi kräva att varje fastighetsägare, inkl bostadsrättsföreningar, har en tidsplan för detta som innebär att x% ska vara anpassat till de nya reglerna efter y år. Vill fastighetsägaren kombinera detta med renovering så är det ägarens sak. Därmed behöver man inte ta strategiska hänsyn vid utformning av renoveringen. För småhusägare kan man tänka sig att den som inte har ett tillgänglighetsanpassat badrum får betala högre fastighetskatt för att skapa ett ekonomiskt incitament att tillgänglighetsanpassa även småhusbeståndet.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH